导航菜单

YSB体育比分_乐体育竞猜网址

YSB体育比分_乐体育竞猜网址

  原标题:房价跌回三年前,这个城市让炒房客血本无归 

  来源:公众号子木聊房

  作者:子木

  近几日,石家庄这个城市再次登上微博热搜,相较于去年因无门槛落户登上热搜,这次的话题显然有些苍凉。

  “房价跌回三年前”。

  话题引来上百万流量,底下乌压压一片评论,当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽。

  什么二线城市的命,一线的房价;什么连自己的身份都搞不清楚,注定是悲剧;什么中国最难留住年轻人的城市之一……

  其实在我的世界里,一个城市是没有原罪的,任何现象都是众多主观客观因素合力作用的结果。为了探明真相,特地约了二三好友去了一趟石家庄。

  这个城市的房价所表现的规律和结果,对大多数城市都有普遍教育意义。

  一、探访

  相对于前几年楼市的火爆,当下的石家庄只能用“凄凉”这个词去形容,主要表现在二手房中介店铺的客流量上。

  首先去了名极一时的正定区,几家中介店铺门可罗雀。进门之后,有的在玩手机,有的在看电视剧,中介给人一种慵懒的感觉,明显是那种长期接不到客人,失落的堆积。

  小哥说,这周总共就带了3个人看房,一个观望,两个砍价,有一个砍得太狠都把业主逼急了。这样的景象已经维持好久了,本以为去年石家庄的“320无门槛落户”可以把市场再吹起来。

  没想到,落地无声,石家庄如迟暮老人一般,一日不如一日。

  随后去了石家庄近几年最为火热的核心区之一——开发区。探访当地品牌排名第一的大盘“天然城”,情况更为不妙。

  中介小哥说,这个小区是当地比较热门的楼盘。2017年10月份出台政策前夕,房价一度炒到近2万元/㎡,随后从高空坠落,一路跌到现在13500元/㎡,相当于跌去30%多。

  按照一套100㎡的房子算,相当于跌去60万,再加上这几年物价上涨,以及货币贬值,妥妥跌去一个多首付。纵使这样,依旧是有价无市。

  随后掏出手机,给我看了几套房的调价履历,业主的辛酸历程。

  一般一个首付的降价,就会导致高杠杆投资客的出逃。

  尤其是这几年高位站岗的投资客,过得水深火热,每天都给自己打好几个电话,询问买卖,小哥说到这里,欲言又止。

  二、原罪

  我们把时间齿轮拨转回到4年前,2016年。

  这年是石家庄房价的起涨之年。原因很简单,隔壁老大哥北京带头领涨YSB体育比分_乐体育竞猜网址,房价一日三跳,引发恐慌购房热潮,让身在北京的石家庄人感到了房价上涨危机,纷纷回乡购房。

  那时候,石家庄几乎大小楼书上,都会印着一个耳熟能详的营销热词“京津冀一体化”,这个词甚至被推上神位。

  因为当地人认为,当下北京已经发展成熟,进入外溢阶段,那么首批受益者一定是政治能级最高的城市,也就是河北省会石家庄。

  再加上石家庄又是北方交通要塞,隔壁还有“千年大计”雄安加持,未来可谓前途一片光明。

  由此,房价一路上涨,从2016年最初的9000元/㎡,半年时间涨到15000元/㎡。要知道,之前石家庄房价达到这个数值的跨越,足足花了6年时间。

  2017年,北京响应全国调控,发布“317严政”,房价彻底熄火,购房资金和需求开始加速外溢。然而石家庄这时却不痛不痒地跟进一条政策,“非本地户籍限购一套,且要求连续1年社保”。

  最重要的是,石家庄并未对土地出让进行限制。数据显示,石家庄2017年卖地高达310亿,超7成地块溢价,地王频出。

  不涉及一级市场(土地买卖)的调控,其实就是耍流氓。

  举个例子,你住的房子单价10000元/㎡,突然有一天,有人告诉你隔壁的地在拍卖,高溢价率成交,楼面价跑到8000元/㎡,按照1.4倍~1.7倍计算,售价即高达1.2万~1.4万/㎡。

  你一定很开心,因为自己房子的价格也被重新锚定了。

  土拍市场的火热,加上当地改善以及投资需求的释放,石家庄进入第二轮全民热炒阶段。

  当地居民为主力接棒,有一套的买两套,有两套的买三套,乐此不疲,梦想着发财。直接把新房房价抬升至上一轮房价最高点,17734元/㎡,二环部分项目已经卖到2.5万~3万元/平米。

  三、虚妄

  一切脱离实际的价值,都是虚妄的。

  记得我们当初还探讨过“石家庄的房价到底高不高”?

  在楼市分析中有一个特别好用的方法YSB体育比分_乐体育竞猜网址,横向切割法,意思是把同等级城市的各项数据,一项项列出来,综合对比。

  对于石家庄来说,就用“房价-GDP”就可以看出大概。我们翻开2017年10月份全国各省会城市房价排行。

  石家庄以16343元/平米的成绩排名第7位,在此之前是广州、杭州、南京、武汉、福州、武汉和济南。

  再翻出2017年省会城市GDP排名单。

  石家庄以6460.9亿的成绩排名第13,甚至不敌长春。事实上,后来石家庄GDP连续两年负增长,2018年是6082亿,2019年跌至5809.9亿,排名下滑到15。

  看到这里你可能就明白了,石家庄GDP甚至不及成都的一半,但房价却超越成都几乎30%。GDP和长春相差不多,房价却是后者的222%,究竟有多么夸张。

  如果按照GDP整体对照,2017年10月份石家庄的房价只能和后来东三省省会一个水平,也就是1万出头。

  可以说,2016年~2017两年,石家庄当地居民购买力被严重透支。

  所以在2017年9月23日出台政策,要求非户籍家庭一套住房,同时3年连续社保,加5年限售后。

  石家庄楼市一夜入冬。

  四、血本无归

  其实,石家庄当局知道楼市泡沫的严重性,为了避免出现不可控因素,曾想过很多办法,阻止房价下跌。

  例如想方设法引进人口,尤其是2019年3月20日,出台的人才引进政策,轰动一时。

  为什么轰动呢?

  是因为其他城市起码有一个学历门槛,而石家庄则是,只要有身份证和户口本,就可以直接落户。号称为了城市发展,“无门槛落户”,实则是为了楼市续命而已。

  这次政策的出台,也彻底让石家庄的大城户口跌入廉价时代。

  然而这次人口战略,并未挡住房价下跌狂潮。

  石家庄2017年~2020年新房价格走势图 陆肖肖制图

  克而瑞提供的数据显示,石家庄新房房价最高点是17734元/平米,2018年下跌至1.6万元/平米,2019年年底进入1.5万/平米区间,随后2020年疫情之后,彻底回到2017年年初水平。

  而安居客研究院数据显示,石家庄二手房则是从2万的高点踏空,一路坠到1.5万元/平米,也回到了2017年年初水平。

  这意味着,从2017年年初至今天,在此期间购房的人,名义上全部亏损。尤其是炒房客,加上机会成本和资金成本,以及通胀数值,基本属于套死血亏。

  人们都说长沙楼市调控给全国炒房客上了一课,要我说,石家庄楼市才是真正上课,这种房价连带资金的割肉疼痛,才是长教训的模版案例。

  五、规律

  我们不能一直停在过去,总要抬头向前。石家庄楼市的风浪涌动,给炒房客血与泪的教训,但同样给予我们很多启示。

  首先,省会、城市群战略这些概念和标签,并不是房价的支撑点。

  房价的支撑点是什么呢?很简单,产业、资源及人口。

  石家庄贵为河北大省省会,位置也不错,上通下达,可无奈其产业太迷茫了。这注定无法逃脱被隔壁大城市虹吸的命运。

  北京的虹吸是出了名的,甚至连隔壁的古城天津都招架不住,数据显示,天津现在一些地区的房价也跌回到了4年前,这个后面我会写专题文章。

  近几年河北人才基本都被北京虹吸,在北京工作不顺的其次去了天津,剩下来的才会考虑选择石家庄。

  当年苏杭也被上海无数次虹吸,但是苏州是1978年改革开放后第一批沿海开放城市,工业底子强劲,历史文化卓著。

  而杭州则是在阿里巴巴等企业崛起后,对上海产业进行差异化竞争,硬是走出了自己的一条创新路。

  所以,有产业基础的城市们齐头并进,叫做城市群;没有产业基础的城市们在一起干活儿,最后只能一家独大。

  六、节制

  其次是资源。这里的资源最简单的就是高校资源和医疗资源。

  如果石家庄和武汉、西安一样,拥有众多名牌高校,那么房价不至于跌的这么惨。

  因为人才是一个城市的根本动力。北京为什么是中国“世界500强”企业最多的地方?

  因为企业成功是需要人才基因和成本的,在海淀区注册公司,周边八大院校就可以为其输送全中国最厉害的人才,只有人才到位,这个公司才能得以快速发展。

  这也就是为什么西安、武汉虽然早年发展迟缓,但依旧可以后来居上的原因。因为这些地方有人才资源,大型企业在这里落地,可以降低人才获取成本,提高企业发展成功率。

  而石家庄在这方面也是匮乏的。

  最后一项是人口,人口分为存量和进量。在存量上,石家庄1103万常住人口,全国是能排的上名次的,这也是石家庄唯一能提出来引以为傲的数据。但是在进量上,由于产业和资源因素,这些年非常差。

  这时候,就要考虑“供应艺术”。如果存量人口一定,一个城市控制供应量,房子特别少,那么房价依然有支撑力,但石家庄却选择了后者,无节制供应,这样就把唯一的人口势能全部稀释掉了。

  这让我想到了《让子弹飞》里的鹅城,把后二十年的税都收完了,经济生态被打乱,只能陷入恶性循环。

  所以,当你看到一个城市在无节制地供地,即使是人口基数较大,房地产也是没有支撑力的。当年黄市长就用这一招,彻底治住了3000多万人口的重庆房价。

  七、远去

  过去,我们做研究,总结出中国房价的“阶梯”论,是指全国房价呈现大涨小跌的态势,像人在走楼梯的样子一样,步步升高。

  但近几年你会发现,一些城市的房价“梯度”开始加速放缓,尤其像石家庄这样的城市,出现了4年周期,原地垂直起跳的情况。

  这意味着,纯靠概念炒作的楼市,已经远去,接下来是真正的“拉出来溜溜”的阶段,各项“实际指标”都将成为房价的支撑。

  我记得在上半年疫情期间写过一篇文章,提出一个观点,那就是上半年是否出现小阳春行情,对一个城市的房价走势,至关重要。

  石家庄就是一个上半年楼市一塌糊涂的城市,这正是证明了其房价在需求最旺盛时,居民购买力表现疲软,房价还有回调空间,这在下半年,将进一步加重。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

责任编辑:薛永玮

评论(0)

二维码