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  原标题:上市房企财务健康综合榜:朗诗地产、旭辉和碧桂园最健康 

  来源:和讯房产

  网传融资新规三条红线明确了调控思路的同时,也给房企提出了新的要求。所以,2020中期财报,房企负债成为业界关注焦点。

  为此,和讯网房产频道独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》,同时对比2019年度该榜单情况,窥探上市房企在财务健康方面的表现。《榜单》显示,房企财务健康排序大洗牌,2020上半年财务最健康的前三甲分别是朗诗地产(00106.HK)、旭辉集团以及碧桂园。

  此次排行榜算法为,对一个公司财务健康程度的评估,我们采用对各分项排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名,分数越高,名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2019年底)、现金覆盖比率。

  对于主流房企的筛选标准,我们综合考虑了三大因素,作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一,2019年克而瑞房企销售榜单前100名;第二,整体上市房企;第三,相关指标可以通过公开信息渠道获得。

  一

  总的来说,与和讯房产发布的2019年度财务健康度榜单相比,2020中期榜单排位大洗牌。2019年度还在财务健康度榜单前十名的房企中,2020中期仅剩下碧桂园、万科、中海、朗诗四家房企。2020中期财务健康前三名朗诗、旭辉和碧桂园分别取代了2019年度排在前三位的龙光、华润和新城。

  据和讯房产观察,究其原因,在净资产负债率、有息负债规模增速、现金覆盖比率三个单项指标的对比上BOBO体育靠谱外围_YSB体育稳赚,拉开差距的最大因素在于有息负债规模增速的不同。比如,碧桂园的有息负债增速由去年底的12.3%降至今年上半年的-7.5%,同理,旭辉由33.1%降至1.5%,增速均大幅降低。

  二

  单指标方面,现金覆盖比率,一般情况下,1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款,表明风险较小,若考虑利息,1.5以上最为稳妥,若以此为参考,共有23家房企处于“稳妥”状态。其中,中海、龙湖、朗诗位列“现金覆盖比”单指标榜单前三,货币资金高达短债的5倍、4倍、3倍。而且2019年度现金覆盖比率单指标榜单以及2020中期的,中海和龙湖均包揽前两名。

  上半年,中海回款增速优于销售额的增速,在销售回款方面达到8.4%的增速,在此情况下,中海上半年实现了经营性现金流为正。龙湖的财务也很稳健,三道红线均未触及,净负债率51.4%,在手现金784.0亿元,现金短债比4.55,有息负债中,一年内到期债务为172.1亿元,在总债务中的占比仅为10.2%。龙湖平均借贷成本也在稳步下降。2015年至2019年,这一指标分别为5.74%、4.92%、4.5%、4.55%、4.54%。上半年平均借贷成本降至4.5%,维持在低位,平均贷款年限为6.45年。

  三

  融资新规三条红线背景下,现金短债比小于1的房企要注意了,共有20家房企。这类企业从规模梯队来说,比较分化:既有龙头房企恒大、融创、招商等;又有千亿房企金茂、蓝光、中南置地、金科等;也有销售额排名在50开外的房企,等。

  四

  网传的融资新规对于净资产负债率也做出了要求,即净负债率大于100%的房企将踩了一条红线。根据单指标榜单,2020上半年共有24家房企踩线。从房企规模看,大中小型房企均存在。其中,、光明地产的净资产负债率分别达到了256.2%和240.9%。而光明地产2019年时净资产负债率也排在前列,为218.2%。

  五

  根据计算得出,2019年度百强房企有息负债平均增速20.1%,2020中期平均增速为10.7%,增速低了2倍BOBO体育靠谱外围_YSB体育稳赚,说明房企普遍还是在控负债。

  而下半年降负债也将成为房企主旋律。在中期业绩会上,包括龙头房企在内的房企也都喊出了要力降负债。恒大表示,下半年力争销售回款3800亿,以最大决心、最大力度降负债。就在最近,恒大推出全国楼盘打七折的活动,业内认为此举也是恒大降负债的方式之一,即通过销售及销售回款,进一步推动负债大幅度下降。

  同样,融创也在积极降负债严控拿地,今年上半年,融创有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23个百分点。账面现金达1209亿元。同时,通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构,实施严格的分类红线管理等举措,新增融资成本显著下降1.9个百分点。下半年融创将进一步降负债。

  万科业绩会上也表示要认真研究、尽快适应这个规则,并表示相信从长期看万科是安全的。

  六

  至于降负债的路径,业内人士表示,比如多卖房,少拿地,放慢发展速度,这是房企必须承受的代价,也是监管层的意图,但被迫放慢发展速度必然会带来阵痛,对于近年来冲击规模的房企更是如此。盈利能力下降,ROE下降,有些公司的股价会下跌。

  不过,也有业内人士表示可能会存在漏洞。中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立就表示,房地产行业一直存在“明股实债”现象,在单个项目中引入少数股东,让出权益,让资方参股,通过这样的操作方式即引入资金,又不会增加负债率,可以粉饰负债表,尹中立表示,这也是一种降负债的方式,尤其对于那些本身少数股东权益占比较低的房企来说,未来具备较大的操作空间。不过,他表示,“明股实债”只是一种技巧手段,并不能真正降负债。

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