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  绿地集团拟出售上海和江苏两地多个项目,涉及金额高达231亿元。

  风云地产界

  撰文/ 廖凯

  近日,据第一财经报道,绿地集团一次性上架了长三角区域14个项目27处物业资产,涉及金额231亿元。

  绿地内部人士对风云地产界(微信公号:fydcj888)表示,绿地商办大多以销售为主,年底的确比较集中,其实是正常的销售推进,并不是外界理解的打包资产抛售AG真人盘口投注_篮球滚球玩法技巧,是一个正常的项目行为。

  不过,今年以来,“三道红线”的融资新规出台,“降负债、去杠杆”成为房地产企业的重要任务之一。作为头部企业的绿地集团,似乎并不太成功。

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  231亿元物业资产上架

  11月16日,据第一财经报道,其记者拿到一份绿地集团商办项目推荐书,绿地集团拟通过整栋销售、股权交易等方式出售上海和江苏两地项目,共包含了14个项目27个物业,资产价值总计约为231亿元

  绿地集团此次出售的物业包含了成熟商圈物业、地铁盖上综合体、商业改造体、在建物业等。囊括了苏州绿地中心、绿地国创大厦、青浦绿地中心、绿地柒彩里等多个项目。

  苏州绿地中心

  据了解,青浦绿地中心是集商业、酒店、商办和住宅等业态为一体的地铁上盖项目,项目是坐拥青浦最高的180米地标型建筑。苏州绿地中心是苏州市一座超高层地标式摩天大楼,设计总高度358米,建成后将刷新环太湖天际线,成为环太湖第一高楼。

  如此大规模的出售商办项目资产,并且主要集中在长三角区域,实属罕见。

  对于此次出售资产的举措,绿地方面对外界回应表示,出售物业是公司经营的常态,建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

  知名地产分析师严跃进表示,绿地集团作为复合型房企,近两年来传统住宅业务表现较弱,此次通过出售一些并不看好的资产,回笼资金,可以投资新的项目。本质上来讲呢,绿地集团还是这个属于比较稳健的,这种转让也有助于后续寻找新的一些投资机会。

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  商办项目的进与退

  绿地集团今年出售的商办项目并不少,并不是第一次选择以这样的形式回笼资金。

  今年1月,绿地集团就曾以75亿抛售绿地外滩中心三栋写字楼给,缓解资金状况。5月29日,又以48.54亿元的出售了绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目给

  此次集中推介出售多个长三角项目,于绿地集团而言,资产组合调整可能性较大。

  据观点地产统计,每年新增商办比例在20%左右,每月新增地产项目里,50%以上的拿地属于商住项目。今年4月新增的9个项目,就有7个属于商住或办公项目。

  11月5日,绿地又在江西南昌拿下两宗商办项目,对于商办资产的持有并未停止。10天后,绿地集团对外宣布南昌贸易港综合体及产业园项目启动,总投资约120亿元。

  绿地集团在三季度财报中曾表示,将继续围绕长三角等重点区域、以及省会等核心城市拓地。

  财报数据显示,绿地集团在三季度共获取项目18个,权益土地面积480万平方米AG真人盘口投注_篮球滚球玩法技巧,权益计容建筑面积950万平方米,权益土地款365亿元截至三季度末,绿地集团累计获取项目77个,权益土地款731亿元,扩张趋势明显。

  有业内人士指出,相比商业地产持有与散售模式来说,整售模式可以加快资金的回流。

  绿地集团在建设商办项目中,自持也并不是其操作方式。有数据显示,绿地集团在2019年地产业务的结转收入中,其租金收入占比不足1%,自持物业非常少。

  不过今年大幅度的对外投资,让绿地集团的资金变得紧张。绿地集团在三季度报指出,随着绿地投资活动、筹资活动产生的现金流量净额同时缩水,绿地的现金及现金等价物净增加额扩大至负91.48亿元,需要及时回血,保证资金的流动性。

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  销售增长乏力,“三道红线”全踩

  值得注意的是,绿地集团大规模出售商办资产的背后,其扩张势头虽然不减,但增长显著放缓,债务困局明显。

  受疫情开局影响,绿地没有公开今年销售目标,不过其董事长张玉良在今年年初曾表示,2020年绿地的内部销售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升。

  去年绿地集团未能完成目标,最终仅实现了销售额3880亿元。

  绿地集团三季度财报显示,累计实现营业收入3209亿元,同比增长9%,实现利润总额228亿元,同比增长2.5%,三季度累计实现合同销售金额2179亿元

  目前来看,如果按照今年4000亿元目标AG真人盘口投注_篮球滚球玩法技巧,绿地集团前三季度仅完成目标54.47%。按照2019年全年3880亿元来计算,仅完成去年的56.15%。

  虽然经营改善向好,但绿地集团今年销售业绩缩水,增长乏力明显。在销售不顺下,绿地集团的现金流量净额三季度仅录得50.04亿元,同比减少45.17%

  现金流量净额减少,并未缩减对外投资的绿地集团,今年债务规模变化不大。

  “三道红线”刚出现时,绿地集团是为数不多的全部踩线的房企之一。在融资新规的压力下,绿地集团在降负债、巩固资金链等财务方面的改善也并不明显。

  三季度报数据显示,绿地集团的前三季度利息费用从36.63亿元上升至40.42亿元。截至9月底,绿地集团短期借款为299.46亿元,一年内到期的非流动负债为730.37亿元,长期借款1806.75亿元,应付债券为400.09亿元。

  截至9月底,研报数据显示,绿地集团剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比为82.4%、187%和0.78,“三道红线”仍然全踩。

  新规下,仍面临高额债务的绿地集团,近期借款发债频率不减。

  11月13日,绿地集团公告显示,向大股东格林兰再借款1.9亿元,年利率为5.7%。11月3日和11月11日,绿地集团又分别通过了180亿元和170亿元的小公募债券,分别用于偿还今年年底和明年到期的八笔债券,合计349.98亿元。有消息显示,绿地集团还计划在12月发行至多30亿元的公司债券融资。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对风云地产界表示,“三道红线”下,绿地全面踩线,未来融资受限。近期绿地出现讨债风波,一定程度上展现出其资金压力较大,需要出售资产加强自身的现金流。

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责任编辑:逯文云

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