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  出品:大眼楼管

  作者:肖恩

  11月29日,亿达中国发布公告称,经控股股东中民嘉业确认,截止公告日,有关出售公司股份事宜的潜在交易的仍在讨论之中,并无重大进展。此前,亿达中国在9月29日公告,中民嘉业就已在与潜在买方洽谈,潜在交易或将导致公司的实际控制人发生变更,即全面要约收购。

  目前,中民嘉业持有亿达中国61.20%的股权,从2016年接盘亿达中国,到今年计划先后脱手和亿达中国,尽管中民嘉业本已自身陷入债务困局,但亿达中国也是麻烦不断,不仅管理层动荡、经营不善,持续高压的财务压力已构成实质违约,亿达中国的境遇背后,我们不禁要发问,“产业园+地产”的模式还有故事可讲吗?

  亿达中国将再次被卖

  2015年底,中民嘉业通过全资子公司上海嘉闻认购阳光城非公开发行股份,持股比例达到18.02%,超过了阳光集团成为第一大股东。

  2016年11月,中民嘉业又以30.14亿港元收购亿达中国53%股份,同时,亿达总部也由大连搬迁至上海。

  中民嘉业在地产最红火的两年,先后高位杀入阳光城和亿达中国。与定增入股阳光城不同的是,中民嘉业对于亿达中国的控股可谓是雪中送炭,获得中民投增信后的亿达中国,立即在次年3月,发了一笔规模为3亿美元、利率为6.95%的美元债缓解流动性危机。

  中民嘉业既然实现了控股,肯定也是看好“产业园+地产”的商业模式。因此在其后一年,亿达中国更是宣称进驻近20个城市足球外围中的名词_10博体育登录网址足球外围中的名词_10博体育登录网址,运营30余个园区,产业面积逾800万平方米。不过2019年以来,控股股东中民投爆发债务危机,其持有的中民嘉业股权也被法院冻结。

  为实施自救,中民嘉业在2019年2月及10月份,先后将上海嘉闻100%的股权转让给福建捷成,全面抛售阳光城。

  同样为了自救,中民嘉业在2020年9月就公告,已在与潜在买方洽谈,潜在交易或将导致亿达中国的实际控制人发生变更,即全面要约收购。

  4年前,中民投的增信帮助亿达中国暂时度过了流动性危机,而四年后,中民投又反过来影响亿达中国的融资。更加值得注意的是,当初那笔凭借中民投增信融来的美元债,本应于今年4月19日到期,却已一度构成实质违约。

  亿达中国和四年前比毫无进步

  撇去中民投的外在因素,仅就亿达中国的经营情况来看,这四年间,基本也是原地踏步。

  截至2020年前10个月,亿达中国的合约销售金额约为40.04亿元、权益合约销售金额约为35.76亿元,分别同比下降33.37%、37.29%。

  与中民投接手的4年前相比,销售额下滑了41%,而单价方面,今年销售均价约为每平方米1.08万元/平米,比四年前的0.95万/平米仅提升了13.7%。

  而在产业园运营方面,截止今年中足球外围中的名词_10博体育登录网址,公司账面的投资性房地产达到198.7亿元,其中,主要的变化来自于2018年,投资物业的规模在当年增长了63.6亿元。此后几年则没有明显的增长,基本保持稳定。

  查看2018年年报可知,这主要是由于亿达中国将大连天地项目(产业园)余下的70%权益从瑞安房地产处全部收购后并表所致,并在2018年确认了高达7.91亿元的收益。实际上,亿达中国除了在将老项目大连天地并表之外,在产业园的开拓上基本已经停止了。

  与产业园运营相关的收入方面,截止今年上半年,包括新增管理5个产业园项目,从账面看应该是轻资产的运营,共计运营27个产业园项目。但上半年租金营收2.66亿元,较去年同期的2.67亿元基本没有变化,较2016年同期1.9亿元,仅增长40%,体量已然很小。

  经营业绩方面,2019年营收及归母利润分别为60.93亿元、4.5亿元,较2016年的70.57亿元、5.64亿元,明显下滑。此外,净利润率由2015年的10.97%维持在2019年的10.47%,ROE由2016年的5.85%下滑至2019年3.88%。

  “产业园+地产”还有故事可讲吗?

  截止今年上半年,亿达中国自持产业园包括大连软件园、大连天地等6个,合计201.1万平方米,除了武汉软件新城外,其余项目的出租率都在79%以上。可以说,亿达中国的产业园资源还是得到了充分的挖掘的,但是即使是较高的出租率,亿达中国的盈利能力也是很低的。

  其中,仅就产业园的运营管理来说,上半年的收入仅0.28亿元,亏损697万。而自身的投资物业贡献了公司的绝大部分利润,达到2.83亿元,这相对于公司账面高达198.7亿元的自持物业规模来说,收益率仅为1.43%,连通胀都跑不过,更别说高达7.8%的融资成本。

  可以说,亿达中国在重资产及轻资产运营的产业园项目,盈利能力均很差,而这背后则是沉没多达174.37亿元的高成本债务。2019年的借款利息就达到14.76亿元,超过全年13.07亿的利润总额和6.38亿的净利润。

  算下来,这不是一笔好买卖。曾经与亿达中国一起被称为“地产双达”的万达商业,也已经在全面轻资产化。亿达中国还要将重资产的道路继续下去吗?

  财报显示,截止目前,亿达中国的账面投资物业的土地储备,还有高达810.42万平方米,是已在运营项目面积的4倍。

  产业园的权益比达到80%,如要开发这些项目,所需要投入的资金量,对于亿达中国来说是巨大的。目前为止,亿达中国的账面财务依然非常紧张,未来,产业园还有没有故事可讲,亿达中国还准备怎么讲这个故事吗?

责任编辑:公司观察

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